物业管理贴近群众日常生活，直接关系群众幸福感、获得感、满意度。朝阳区以抓好物业管理创新为突破口，探索创新党建引领物业管理工作思路，不断提高基层治理精细化水平。

一、“无物业”向“准物业”提高

1.建立工作体制。制定“准物业”管理工作方案，明确工作目标、内容、步骤和职责。充分发挥社区党委、居委会作用，组织推动老旧小区“准物业”管理工作，引导社区居民转变小区管理观念，提高对“准物业”管理重要性的认识。按照“自治互助、共治共享、民主协商”原则，召开居民代表大会，选举成立小区管理委员会，制定公民合约，实施自管小区实务。

2.明确工作标准。针对老旧小区普遍存在的管理不到位、环境较差、秩序混乱等问题，提出“有停车管理、有治理巡逻、有卫生保洁、有维护维修；自治组织建设好、自我管理机制好、自我服务效果好、驻区单位协同好、突出问题解决好”的“四有”“五好”标准。实施值班室、围墙、路灯照明、道路、绿化、排水等公共部位、公用设施硬件改造和业主委员会参与小区管理、“准物业”管理服务、居民缴费等软件提升。

3.形成多种模式。一是居民自管与市场机制相结合模式，对规模大、资源较多、管理成本较高的老旧小区，以居民互助为基础，引入市场机制，将部分专业服务委托专业物业机构；二是居民自管与政府扶持相结合模式，对规模小、资源有限、管理成本相对较低的老旧小区，停车管理、治安防范等项目以居民自治为主体，绿化保洁等部分项目由政府帮助扶持；三是居民自管与产权单位参与相结合模式，对产权单位明确且具有履责能力的老旧小区，共同协商解决“准物业”管理的资源和良性运转问题；四是社区牵头成立民办非企业类的社会组织，全面负责本社区的老旧小区“准物业”管理工作。

二、“准物业”向“真物业”提质

1.规范引导推进。制定《老旧小区物业管理转型升级工作方案》《老旧小区物业管理转型升级工作流程》，按照“成熟一个转型一个”的原则，引入优质物业进驻，促进老旧小区物业管理转型升级。拟定《关于建立物业管理矛盾纠纷“三级”沟通协商机制的实施意见》，加强对物业管理矛盾纠纷的社区、街乡、区级“三级”沟通和协商。积极引导国有企业履行社会责任，组建区属国有物业服务企业一一朝阳家园物业服务公司承担托底性物业服务，选取代表性较强的东风地区三印小区作为全区首个老旧小区物业管理试点并挂牌入驻，提供“保安上岗、保洁进楼、停车有序、人居提升”的基本服务。

2.完善行业监管。制定朝阳区《住宅项目物业服务基础标准》《物业服务履约评价工作方案》，从开展基础服务达标培训和履约测评两方面入手，加强对物业服务履约情况的监管，督促企业严格履行物业服务合同。建立多部门联合检查及执法机制，针对投诉问题集中的物业项目，由区住建委、区房管局、街乡社区等开展联合检查和执法，规范物业服务企业行为。

3.双向规范管理。一方面，规范业主委员会成立过程和日常运作，建立业主和业主委员会委员信用体系、信用评价名单和信用档案。另一方面，建立物业服务企业、项目负责人的信用管理体系，拟定《朝阳区物业服务企业信用信息管理办法》，将企业信用分级作为业主选聘、续聘、解聘企业的依据及物业管理考核依据。

4.“四管”模式推进。在托管型、代管型、联管型、重生型等物业管理模式的基础上，结合社会治理的新变化、新要求，对管理主体进行再分析、再界定，进一步形成了适用于精细化治理方向的“四管”模式，即业主委员会通过市场化方式选聘专业物业服务企业提供服务的“专管”，产权单位依托自身的房屋管理部门对自管小区直接提供服务的“直管”，居民通过建立自管会等自治组织自我管理、自我服务的“自管”，由区属国有物业服务企业承担托底服务的“托管”

三、“真物业”向“好物业”提升

1.明确工作导向。以打造“法治物业、智慧物业、品牌物业”为目标，不断开展基层实践。以东湖街道利一社区为例，“律政灯塔”项目助力法治物业实施，引入律师和物业专家全面专业评估小区物业，开展物业人员专业和职业规划培训，形成《涉物业问题百问百答》《社区“三三三”法律服务》等成果。建成基础数据管理信息服务平台，将小区重要设施设备维护维修、更换重建纳入监管，依托网格化管理及二级闭环系统将小区环境纳入管理，通过掌上物业APP实现居民物业互动交流，助力智慧物业建设。

2.探索提升路径。推进传统的单一型改造、碎片化修补向整体有机更新转变，编制《全要素小区建设导则》，聚焦空间、环境、人文、管理、服务、参与“六大要素”，通过立体化诊断、系统化设计、协商式决策、渐进式实施、物业化管理、科学化评估“六步流程”推进全要素小区建设。以朝外街道吉庆里社区为例，小区道路循环系统改造、设施建设、社区文化培育，从政府公共服务下沉、强化社区服务功能、社会动员与居民自治等多角度强化现代社区治理功能，初步实现了社区一体化治理体系。

3.建立保障机制。制定《朝阳区住宅物业服务基础标准和奖励补贴标准》，开展物业费测算、补贴，由街乡实施优秀项目奖励，激励企业主动提升服务水平。以街乡为单位，组织指导规模大、实力强、口碑好的物业服务企业成立物业服务联盟，汇集物业管理需求，完善设施设备、专门人员、专业资源共享机制，降低运行成本，提高物业服务质量。建立物业服务企业“红黑榜”，实行排名靠后企业淘汰退出机制。

四、把党建引领贯穿到底

1.强化工作设计。选取东湖街道利泽西园一区、垡头街道双合家园等4类小区、8个试点，探索党建引领物业服务企业和业主委员会参与基层治理，制定《朝阳区党建引领物业服务企业和业主委员会参与社会治理试点实施方案》，成立试点工作领导小组，明确重点任务和职责分工，构建区委统一领导、组织部门牵头抓总、职能部门密切配合、街乡直接负责的工作体系。召开党建工作协调委员会，以党建引领物业提升为主题进行议事协商，依托党建工作协调委员会、党政群共商共治会、社区居民议事厅等平台载体，完善多方联动服务机制。成立朝阳区物业管理协会，同步成立协会党委，组建党的工作机构，以党建引领推动行业规范发展，贯穿物业服务企业和业主委员会参与基层治理全过程。完善调处机制，整合朝阳区房管局、区民政局、区农业农村局、区城管监督中心等职能部门职能，组建“市民热线”物业管理投诉处理专班，采取“日排名、周总结、月点评”的方式，推动化解全区物业管理的共性问题、疑难问题。

2.明确工作路径。基层治理主体“聚合”，社区党组织通过政治领导、制定规则等方式，凝聚各类组织，解决基层治理无核心、无方向、无秩序问题，明确了基层治理的主体性;基层治理机制“融合”，通过扩大“两个覆盖”等方式，解决不同治理主体之间“堵”“断”等问题，明确了基层治理的组织架构；基层治理资源力量“整合”，探索构建服务资源共享平台，实现居民需求与服务资源高效对接，解决资源分散、供需不畅的问题，强调了基层治理的资源力量；基层治理载体“联合”，成立区级物业管理协会、地区物业联盟、小区及周边物业联合体，解决共建共享问题，强调了基层治理的载体。实施“双向进入、交叉任职”，吸收物业服务企业党员成为社区党建联席会成员，推荐社区“两委”成员担任物业服务企业的服务质量监督员，实现物业服务与社区治理的双向互动。

3.推进系统管理。部署党建引领物业服务企业和业主委员会参与基层治理10项重点任务，将朝阳43个街乡分成四个片区，定期调度督导任务推进落实情况。以街乡为单位，开展全区小区物业管理服务情况摸底排查，建立工作台账。扩大物业服务企业和业主委员会党的组织覆盖和工作覆盖，构建党建引领“1+43+N”工作格局，“1”即1家区属国有物业企业，“43”即推动43个街乡建立试点小区，“N”即打造N个老旧小区物业提升典型。研究制定物业服务系列标准，建立评价机制。完善以社区党组织为核心，居委会、居民、业主委员会、物业服务企业、驻区单位、“两新”组织和政府相关职能部门共同参与的治理架构，联动巡查、联动分析、联动处置。建立区级物业管理协会街乡物业服务联盟一社区物业服务企业、业主委员会以及监督机构的三级联动体系，通过结对共建、召开会议、通报情况等方式，推动组织共建、活动共联、阵地共用、服务共促、成果共享。